Los precios de la vivienda en EE.UU. se mantienen en niveles pre-crisis 2007

Los precios de la vivienda en EE.UU. se mantienen en niveles previos a la crisis financiera de 2007, lo que indica la fortaleza del mercado inmobiliario.

En relación a los precios de la vivienda, el catedrático de Economía de la Universidad de Yale y premio Nobel de Economía 2013 por sus aportaciones al análisis empírico de los precios de los activos (acciones, bonos, vivienda), Robert Shiller, elabora desde 2006 a través de su empresa Macromarkets LLC (en colaboración con Standard & Poors y Corelogic), los índices S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price.

Estos índices reflejan la evolución de los precios de la media nacional (National) y de las viviendas de las diez y de las veinte áreas metropolitanas más importantes del país: a) el Composite-10 (Nueva York, Boston, Washington, Miami, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Ángeles, San Francisco y San Diego); y b) el Composite-20 (Nueva York, Boston, Washington, Miami, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Ángeles, San Francisco, San Diego, Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland, Seattle y Tampa). Las últimos cifras disponibles de los índices S&P CoreLogic Case Shiller Home Price corresponden a los datos relativos a agosto de 2019.

La evolución histórica del índice Composite-10 se muestra en el primer (índice en niveles, 2000 = 100), y segundo gráfico (tasas de variación anual en %) y cubre el periodo de enero de 1987 a agosto de 2019. El pico mas alto se registró en plena burbuja inmobiliaria (2003-2005) en 2005. Desde 2006 a 2012 se produjo el pinchazo de la burbuja y la brusca reducción de precios. Finalmente, los precios de la vivienda comenzaron a recuperarse desde 2013, aunque los aumentos son más moderados que registrados en el periodo de la burbuja.

 

En el tercer gráfico se muestra la variación de los precios de la vivienda (de las veinte ciudades más grandes de EE.UU., del índice nacional y de los índices 10 y 20) en relación con sus máximos históricos registrados durante la burbuja inmobiliaria de mediados de la década de 2000.

Por un lado, los datos indican que 13 de las 20 ciudades (color verde) han superado sus máximos anteriores de los precios registrados en la burbuja, lideradas por Denver y Dallas cuyos precios son más de un 50% más altos que en sus picos anteriores. En segundo lugar, en 7 ciudades (color rojo) los precios de las viviendas siguen siendo en la actualidad mas bajos que sus máximos anteriores (lidera el ranking negativo Las Vegas, con un -17%), mientras que tres ciudades muy importantes como Nueva York, Chicago y Washington DC aún no han podido recuperar los precios máximos alcanzados en la burbuja.

Fuente: Beskope

 

En el cuarto gráfico se muestra cuánto han subido los precios de las viviendas desde sus valores mínimos alcanzados después del estallido la burbuja inmobiliaria. Si bien los precios de las viviendas alcanzaron su punto máximo en 2005 durante la burbuja inmobiliaria para la mayoría de las ciudades, en última instancia no tocaron fondo hasta los años 2011 o 2012, dependiendo de cada caso.

Los índices tres índices nacionales (color morado) han subido alrededor del 60% desde sus mínimos, mientras que 14 de las 20 ciudades lo están haciendo en mayor medida. Destacar que los precios de la vivienda de San Francisco son las que más han crecido desde su mínimo (un + 128%), seguido de Las Vegas (+ 116%), Detroit (+ 101%) y Seattle (+ 98%). En el extremo opuesto del ranking, se sitúan los precios de la vivienda de Nueva York, ya que sólo han aumentado un 28% desde sus mínimos de 2013.

Fuente: Beskope

 

En el último gráfico se muestra la evolución de los números índices de los precios de los tres agregados nacionales desde enero de 1989 a agosto de 2019.

Fuente: Beskope

Algunos indicadores del mercado de la vivienda de EE.UU. vuelven a niveles pre-crisis 2007

Algunos indicadores importantes del mercado de la vivienda de EE.UU. vuelven a niveles de antes de la crisis financiera de 2007, lo que indica la fortaleza del mercado inmobiliario. Son los precios de la vivienda y las tasas de morosidad de los préstamos hipotecarios a más de 90 días y el número de ejecuciones hipotecarias.

Respecto a los precios de la vivienda, el catedrático de Economía de la Universidad de Yale y premio Nobel de Economía 2013 por sus aportaciones al análisis empírico de los precios de los activos (acciones, bonos, vivienda), Robert Shiller, elabora desde 2006 a través de su empresa Macromarkets LLC (en colaboración con Standard & Poors y Corelogic), los índices S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price.

Estos índices reflejan la evolución de los precios de las viviendas de las diez y de las veinte áreas metropolitanas más importantes del país: a) el Composite-10 (Nueva York, Boston, Washington, Miami, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Ángeles, San Francisco y San Diego); y b) el Composite-20 (Nueva York, Boston, Washington, Miami, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Ángeles, San Francisco, San Diego, Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland, Seattle y Tampa). Las últimos cifras disponibles de los índices S&P CoreLogic Case Shiller Home Price corresponden a los datos relativos a junio de 2018.

La evolución de estos índices de precios de la vivienda (nominales) se muestran en el siguiente gráfico para el periodo de enero de 1987 a junio de 2018.

El índice nacional ha crecido un 9,8% por encima del pico de la burbuja inmobiliaria que se alcanzó en 2006, mientras que los indices Composite-10 y Composite-20 superan también su máximo en un +0,9% y un +2,3%, respectivamente.

En el siguiente gráfico se muestra la evolución de las tasas de morosidad (delinquency) de los préstamos hipotecarios a más de 90 días y del número de ejecuciones hipotecarias (foreclosure) para el periodo de enero de 1998 a julio de 2018. Los datos provienen de las Sociedades Hipotecarias Fannie Mae y Freddie Mac, ambas intervenidas por el Gobierno Federal desde la crisis financiera de 2007.

La tasa de morosidad alcanzó su punto máximo en febrero de 2010, con un registro del 5,59% del total de prestamos hipotecarios. En el último dato disponible correspondiente a julio de 2018, la tasa de morosidad se sitúo en tan solo el 0,88%, la más baja desde octubre de 2007. El dato es aún mejor para los préstamos más recientes del periodo de 2009 a 2018, ya que solamente el 0,37% de esta cartera es morosa.

La paradoja de los precios en EE.UU.: los bienes y servicios básicos se encarecen y los superfluos se abaratan, 2005-2014

La manera tradicional de medir el poder adquisitivo del ciudadano es a través de la variación del Índice de Precios al Consumo (IPC). El IPC es un índice (ponderado) en el que se valoran los precios de un conjunto de bienes y servicios (determinado sobre la base de la encuesta continua de presupuestos familiares o Encuesta de gastos de los hogares), que una cantidad de consumidores representativos adquiere de manera regular, y la variación con respecto del precio de cada uno en una muestra anterior. Mide los cambios en el nivel de precios de una cesta de bienes y servicios de consumo adquiridos por los hogares. Se trata de un porcentaje que puede ser positivo, en cuyo caso índica un incremento de los precios o negativo, que refleja una caída de los mismos.

Desde hace ya algunos años se ha abierto un debate entre los economistas sobre la cuestión de si el IPC refleja o no adecuadamente el poder adquisitivo del ciudadano. El ejemplo más exagerado de que no mide el coste real de la vida es el caso de EE.UU., tal y como muestran las cifras del siguiente gráfico publicado recientemente por el diario New York Times (hacer clic sobre el mismo para verlo más grande).

En el gráfico se muestra la variación en % de los precios de los principales bienes y servicios del IPC de EE.UU. entre 2005 y 2014. En estos años, los precios de estos bienes y servicios en su conjunto aumentaron un 23%, pero de una manera dual. Por una parte, el conjunto de bienes y servicios que se pueden considerar básicos o esenciales para el bienestar del ciudadano se han encarecido considerablemente (gastos en educación, guarderías, gasto en salud, reparación y mantenimiento de los coches, alimentación). Por otra parte, otro conjunto de bienes y servicios que son relativamente superfluos – en el sentido de que no satisfacen necesidades vitales como en el grupo anterior – se han abaratado considerablemente (teléfonos móviles, televisores, juguetes, coches, ropa, material informático y electrónico, productos de cuidado personal). [1]

En definitiva, una persona representativa de la clase media-baja norteamericana de 40-50 años posee un coche (aunque no lo puede reparar), un televisor, un ordenador, un móvil y una tablet, viste con ropa de baja calidad, puede tener una casa en propiedad o vivir de alquiler (aunque no puede realizar mejoras o pagar reparaciones) ….

… pero tiene diabetes (u otra enfermedad crónica o aguda) y no tiene un seguro de enfermedad ni puede pagar los medicamentos, se enfrenta a una subida constante de los gastos de alimentación, tiene que trabajar a tiempo parcial (porque no puede pagar la guardería de sus hijos) y, en la mayoría de los casos, ya no puede llevar a sus hijos a la universidad (a no ser que se endeude de por vida).

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[1] Destaca el crecimiento de los gastos de educación que han aumentado entre 2005 y 2014 más del 40%.